Guide til boligkøb: K1, K2, K-hvad-for-noget?

Tilstandsrapport – Forskellen på K1’ere, K2’ere og K3’ere

Afholder mange K3’er i tilstandsrapporten dig fra at skrive under på drømmehuset, skal du måske alligevel give det et ekstra kig. K3-skader behøver ikke være dyrere at fikse end K1-skader - de kan nemlig løbe helt op i 100.000 kroner.

Der er ikke nødvendigvis grund til at droppe drømmehuset, hvis du er bange for, at K3’erne bliver en bekostelig affære. Mange tolker nemlig tilstandsrapportens karaktersystem forkert.

Bo Halm Andersen giver her en guide, så du nemmere kan forstå K’erne i tilstandsrapporten.

- Når huskøbere får boligens tilstandsrapport i hånden, er der mange, der afskriver drømmehuset, hvis de synes, det har for mange K3’er i rapporten. K3 dækker rigtig nok over de mest akutte skader på huset, men karaktersystemet fortæller ikke noget om, hvor mange penge du skal have op af lommen for at få bugt med dem. En K1-skade kan sagtens være dyrere at udbedre end en K3-skade.

K1-skade kan være dyre

Det er sælgers ansvar, at en bygningssagkyndig udarbejder en tilstandsrapport for boligen, hvor han eller hun beskriver eventuelle skader på grundens bygninger, tegn på skader og forhold, der giver risiko for at skader kan udvikle sig. Skaderne bliver tildelt en karakter fra K0-K3 ud fra, hvor akutte de er, men der er ikke nødvendigvis sammenhæng mellem det tal, der følger efter K’et, og prisen på at få skaden udbedret.

- En K1-skade kan f.eks. dække over revner og buler i tapetet. Det får ikke huset til at falde ned om ørerne på dig, hvis du ikke får det udbedret inden for en overskuelig fremtid, men det kan nedbringe glæden ved at bo i huset. Hvis du vil have det ordnet, kan det hurtigt løbe op i 100.000 kr. eller mere for alle husets rum med maler og materialer. Til sammenligning kan en K2-skade dække over en udvasket fuge i muren, som en tømrer kan ordne for omkring 1.500 kr. En tagsten, der har revet sig løs og er røget ned i tagrenden, eller en helt eller delvist løs flise i badeværelset, karakteriseres som en K3-skade, da den kan medføre en vandskade. Den vil du selv kunne sætte på plads eller udskifte med en ny for et mindre beløb.

Derfor bør du tage K3’erne alvorligt, men samtidig finde ud af, hvilke skader de dækker over i stedet for at lade dig skræmme af karakteren.

- Undersøg, hvad skadekaraktererne i tilstandsrapporten konkret dækker over – både for K3’erne, K2’erne og K1’erne. Så er det nemmere at danne sig et overblik over, hvad det vil koste at få udbedret dem, samt hvilke I gerne vil prioritere først, så I kan indhente et tilbud på udbedringen hos en håndværker.


Hold øje med bemærkningen UN

Ud over at beskrive skader med en karakter fra K0-K3, kan tilstandsrapporten også indeholde de to bemærkninger ’IB’, der står for ingen bemærkninger og ’UN’, der dækker over ’undersøges nærmere’. Sidstnævnte skal du være ekstra opmærksom på som køber, råder Bo Halm Andersen.

-Bemærkningen UN gives ofte, hvis den bygningssagkyndige har mistanke om en sætningsskade eller skader i skjulte konstruktioner. Det kan altså være en potentielt alvorlig skade, du som køber kan ende med at skulle hæfte for, da den som udgangspunkt ikke er dækket af ejerskifteforsikringen, hvis den ikke bliver undersøgt, før huset skifter ejer. Hvis en UN-bemærkning skyldes, at den bygningssagkyndige ikke har haft adgang til alle rum – f.eks. en krybekælder eller aflåst loftsrum – bør du som køber kræve, at sælger får det undersøgt nærmere, før du skriver under, afslutter han.

Vil du vide mere om tilstandsrapporten? Læs mere her

Tilstandsrapportens karakterskala

Den bygningssagkyndige giver i tilstandsrapporten husets skader karakter efter, hvor alvorlige de er og derfor bør prioriteres at få udbedret først.

K3: Kritiske skader

Er skader, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette svigt risikerer at medføre skader på andre bygningsdele.

K2: Alvorlige skader

Er skader, som medfører, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette vil ikke medføre skader på andre bygningsdele.

K1: Mindre alvorlige skader

Er skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion.

K0: Kosmetiske skader

Er skader eller forhold, som kan påvirke købers indtryk af ejendommen.

UN: Bør undersøges nærmere

Beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkeligt efter den visuelle gennemgang, f.eks. fordi krybekælder eller loftrum har været aflåst og den bygningssagkyndige derfor ikke har kunnet besigtige dem tilstrækkeligt. UN kan dække over en alvorlig skade, og derfor bør art, omfang og konsekvens altid afklares. Hvis køber vælger at købe ejendommen, uden at forholdet er undersøgt nærmere, bærer køber selv risikoen.

IB: Ingen bemærkninger